Descubra tudo o que você precisa saber sobre os Fundos Imobiliários de Shoppings. Veja o que são, os tipos, funcionamento, as suas vantagens, riscos, e se Vale a Pena comprar esse tipo de Fii.
Os Fundos Imobiliários de Shopping destacam-se como uma das opções mais atraentes para investidores interessados em ingressar no mercado imobiliário através da Bolsa de Valores.
O que são Fundos Imobiliários de Shopping?
Os Fundos Imobiliários de Shopping são do tipo de tijolo, ou seja, alocam os seus recursos financeiros em ativos reais.
Esses Fiis investem em Shoppings Centers, com o objetivo de gerar renda por meio da aquisição e exploração imobiliária.
Eles são uma das principais formas de lazer e entretenimento em nosso país. Dessa forma, apesar do crescimento explosivo do e-commerce nos últimos anos, o setor de shoppings não perdeu a sua relevância no mercado imobiliário.
Por reunirem lojas, restaurantes, cinemas e prestadores de serviços em um único local, esses empreendimentos atraem um grande fluxo de pessoas.
Além disso, já faz parte de nossa cultura frequentar esses espaços para realizar compras, contratar serviços e nos divertirmos.
Veja nosso artigo: Top 4 Melhores Livros sobre Fundos Imobiliários
Outro fator determinante para a sua popularidade entre nós brasileiros é a segurança em frequentar os shoppings.
A geração de renda desses fundos ocorre majoritariamente por meio da locação de espaços para lojistas, restaurantes, eventos, prestadores de serviços e diversos outros tipos de inquilinos.
Dessa forma, uma característica importante dos Fiis de Shoppings são a variedade de locatários envolvidos, o que diversifica a sua geração de renda, propiciando maior segurança financeira e reduzindo consideravelmente o risco de inadimplência.
Ou seja, tratam-se de fundos multi-inquilinos, também chamados de multi-locatários.
Um ponto importante que deve ser destacado é que fundos com uma ampla diversidade de locatários também tendem a gerar uma maior previsibilidade aos cotistas em relação à distribuição de dividendos.
Os Fundos de Shopping geralmente atuam investindo em regiões com maior potencial de crescimento econômico e demográfico, tais como grandes centros urbanos.
Eles contam ainda com gestores profissionais, que podem atuar de forma ativa ou passiva.
Os Fiis de gestão ativa buscam o crescimento patrimonial e a geração de maior retorno aos seus cotistas. O gestor atua de forma mais ativa, buscando alcançar a otimização da performance e da rentabilidade do fundo.
Já os de gestão passiva propõem-se essencialmente a manter e preservar o respectivo patrimônio do fundo.
Os Fiis de Shopping tratam-se de uma das alternativas mais atrativas e apreciadas para se investir no setor imobiliário por meio da Bolsa de Valores (B3).
Tipos de Fundos Imobiliários de Shopping
Os Fundos de Shopping podem ser do tipo Monoativos ou Multi-ativos:
Os Fundos monoativos, também conhecidos por mono-imóveis, possuem apenas um shopping em seu portfólio. Ou seja, a sua carteira é composta por apenas um único ativo.
Eles concentram a alocação dos recursos financeiros do fundo em um único imóvel. Dessa forma, a receita desse tipo de Fii é proveniente apenas de um Shopping.
Esses fundos são conhecidos pela ausência de diversificação em seu portfólio, o que eleva o seu risco consideravelmente.
Exemplos de Fundos de Shopping Monoativos: ABCP11, ATSA11, FIVN1, FLRP11, FVPQ11, HPDP11, JRDM11, PQDP11, RBGS11, SCPF11, SHPH11 e WPLZ11.
Os Fundos multi-ativos, também conhecidos por multi-imóveis, possuem dois ou mais imóveis em seu portfólio. A sua carteira é composta por mais de um ativo.
Eles diversificam a alocação dos seus recursos financeiros em mais de um imóvel. Desse modo, a receita desse tipo de FII não é proveniente apenas de um único Shopping Center.
A diversificação verificada em sua carteira tende a reduzir os riscos dos fundos multi-ativos.
Exemplos de Fundos de Shopping Multi-ativos: BPML11, FIGS11, GSFI11, HGBS11, HSML11, LASC11, MALL11, VISC11, VSHO11 e XPML11.
Como Funcionam os Fundos de Shopping?
Os Fundos Imobiliários de Shopping foram instituídos pela Lei nº 8.668/1993 e são regulamentados pela Instrução da Comissão de Valores Mobiliários nº 472/2008.
Da mesma forma que os demais Fiis, as suas cotas também são negociadas no pregão da bolsa de valores, e têm a obrigação de distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro auferido (segundo o regime de caixa), com base no seu balanço semestral.
No entanto, os fundos de shoppings têm características próprias que os diferem dos demais Fiis.
Os Fundos Imobiliários de Shopping, além de obter renda por meio da locação dos seus espaços, por meio de aluguéis fixos, também geram receitas adicionais variáveis, que potencializam os seus ganhos.
Essas receitas variáveis dependem de fatores, tais como, do faturamento dos seus locatários e do fluxo de veículos nos seus estacionamentos.
Os contratos de locação dos shoppings contém cláusulas bem específicas. Por exemplo, quando ocorre um aumento das vendas, é gerada uma receita de locação adicional.
Logo, os fundos de shopping se beneficiam de fatores tais como:
Aquecimento das Vendas do Varejo;
Crescimento Econômico Local;
Aumento dos Índices de Confiança do Consumidor;
Menores Índices de Desemprego;
Crescimento da Renda da População;
Maior Fluxo de Pessoas;
Baixas Taxas de Juros;
Inflação sob controle.
Vantagens dos Fiis de Shopping
Elencamos abaixo as principais vantagens desses fundos:
Multi-inquilinos;
Rendimentos Isentos de Imposto de Renda;
Diversificação Geográfica (No Caso de Fiis multi-ativos);
Imóveis de Alto Valor Agregado;
Boa Localização;
Modelo de Negócio Perene;
Potencial de Valorização dos Imóveis;
Liquidez.
Riscos dos Fiis de Shopping
É importante que o investidor também avalie e conheça os riscos que podem afetar os fundos imobiliários de shopping, antes tomar a decisão de investimento.
Listamos abaixo os principais pontos de atenção que devem ser monitorados:
Inflação;
Desemprego;
Recessões;
Baixos Índices de Confiança dos Consumidores;
Desaquecimento das Vendas do Varejo;
Depende do Alto Fluxo de Pessoas.
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Lista de Fiis de Shopping Negociados na Bolsa Brasileira (B3)
Veja a relação dos Fundos Imobiliários de Shopping negociados atualmente na Bolsa de Valores Brasileira (B3).
Código de Negociação | Nome | Valor de Mercado (R$) |
Grand Plaza Shopping | 914.433.000 | |
ATSA11 | Hedge Atrium Shopping Santo André | 138.603.000 |
BPML11 | BTG Pactual Shoppings | 300.064.000 |
FIGS11 | General Shopping Ativo e Renda | 155.097.000 |
FLRP11 | Floripa Shopping | 102.712.000 |
FVPQ11 | Via Parque Shopping | 335.626.000 |
GSFI11 | General Shoppings e Outlets | 372.230.773,20 |
HGBS11 | CSHG Brasil Shopping | 2.095.000.000 |
HPDP11 | Hedge Shopping Parque Dom Pedro | 226.887.000 |
HSI Mall | 1.465.860.000 | |
JRDM11 | Shopping Jardim Sul | 217.152.000 |
LASC11 | Legatus Shoppings | 231.674.000 |
Malls Brasil Plural | 820.147.000 | |
PQDP11 | Parque Dom Pedro Shopping Center | 557.319.000 |
SHPH11 | Shopping Pátio Higienópolis | 484.115.000 |
Vinci Shopping Centers | 1.988.170.000 | |
VSHO11 | Votorantim Shopping | 165.490.000 |
WPLZ11 | Shopping West Plaza | 81.057.500 |
XP Malls FII | 1.940.830.000 |
Valor de mercado conforme dados referente ao mês de outubro de 2022.
Qual o Melhor Fundo Imobiliário de Shopping?
O melhor Fii de shopping poderá variar de acordo com os critérios e perfil de cada investidor.
Vamos fazer uma breve reflexão. O que você considera melhor para definir um bom investimento? A Segurança envolvida, a rentabilidade potencial, o Dividend Yield, a diversificação?
Você assumiria riscos elevados na busca de uma maior rentabilidade, ou prefere uma maior previsibilidade e segurança mesmo obtendo um menor retorno?
Para definir qual o melhor Fii de shopping para se investir é essencial estar ciente do seu perfil de investidor e ter objetivos bem definidos. Além disso, diferentes tipos de fiis podem desempenhar funções distintas, a depender da carteira de investimentos que irá compor e as suas peculiaridades. Dito isto, em nossa opinião, o melhor fundo de shopping deve ter as seguintes características:
Portfólio diversificado de bons ativos (Multi-ativos);
Shoppings bem localizados;
Imóveis situados em regiões desenvolvidas economicamente;
Alta Densidade Demográfica;
Imóveis com Alto Valor Agregado;
Boa Gestão;
Boa Rentabilidade;
Bons inquilinos;
Diversificado Geograficamente.
Sugerimos que o investidor iniciante comece estudando os Fiis com maior valor de mercado e detentores de um portfólio diversificado de ativos imobiliários.
Vale a Pena Investir em Fiis de Shopping?
De início, gostaríamos de ressaltar que este artigo não se trata de uma recomendação de investimento em qualquer ativo do mercado financeiro. A decisão final de investimento deve ser do investidor, após uma análise criteriosa, acompanhada de prudência e racionalidade.
Os fundos de shoppings podem ser uma excelente opção para compor uma carteira de investimentos diversificada.
Eles contam com diversas vantagens, já apresentadas por nós, tais como a diversificação dos inquilinos, potencial de valorização dos imóveis, e as receitas adicionais variáveis que podem incrementar os resultados do fundo.
Além disso, existem inúmeras opções de fundos imobiliários que atuam no setor de shopping disponíveis para investimento na bolsa de valores.
No entanto, antes de tomar qualquer decisão, é essencial comparar as vantagens apresentadas com os riscos elencados.
Dentre as maiores vantagens desse tipo de Fii, ressaltam-se a participação no faturamento de seus inquilinos e a exploração de imóveis de alto valor agregado.
Dentre os principais riscos que podem afetar o desempenho de um fundo imobiliário de shopping destaca-se a redução ou a limitação do fluxo de pessoas, tal como ocorreu nos últimos anos em função da emergência sanitária.
No longo prazo, um risco que não está em nosso cenário base, mas que poderia ser incluído no radar do investidor, seria a mudança de hábitos do brasileiro.
Nesse sentido, poderia ocorrer uma mudança de comportamento em nossa sociedade em relação à cultura de frequentar os shoppings centers.
Fatores como o crescimento contínuo do e-commerce, avanços de tecnologias como o metaverso, e o surgimento de novos modelos de negócios, poderiam influenciar essas transformações. Acreditamos ser um risco bastante improvável, mas é pertinente pontuá-lo.
Outro fator que pode afetar negativamente esse tipo de negócio são as recessões econômicas, que aumentam a taxa de desemprego e reduzem a confiança dos consumidores.
Para analisar um fundo imobiliário de shopping sugerimos que você avalie a gestão do Fii, as taxas cobradas, a qualidade do seu portfólio, a localização dos shoppings, e a economia da região que o fundo investe.
Leia também os relatórios gerenciais e observe os indicadores fundamentalistas do fundo, tais como o Dividend Yield, Preço/Valor Patrimonial (P/VP) e a Liquidez.
Assista o vídeo "VISC11: Dúvidas esclarecidas | Prof. Baroni responde as suas dúvidas".
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DISCLAIMER: Nossos artigos não se tratam de recomendação de compra ou de venda de quaisquer ativos do mercado financeiro. Destaque-se que este artigo não se trata de uma recomendação de investimento em fundos imobiliários. Nosso conteúdo representa apenas a nossa opinião sobre investimentos e o mercado financeiro.
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