Os fundos de investimento imobiliário podem representar uma alternativa atrativa de investimento para aqueles que buscam obter uma renda passiva mensal.
Em particular, os fundos de lajes corporativas, também conhecidos por fundos de escritórios, despontam como uma opção interessante para os investidores de FIIs.
Esses fundos consistem em agrupamentos de investimentos dedicados a propriedades comerciais de grande porte, projetadas para atender às necessidades das empresas.
A vantagem de optar pelos fundos de lajes corporativas reside na oportunidade de receber dividendos originados dos aluguéis dessas propriedades.
Dessa forma, proporcionam uma maneira de diversificar o portfólio de investimentos com imóveis voltados ao segmento empresarial, o que pode resultar em uma fonte contínua de proventos para os cotistas.
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O que são lajes corporativas?
São espaços imobiliários amplos, configurados para suportar significativas infraestruturas organizacionais.
Habitualmente arrendados por empresas de grande escala ou por entidades governamentais, esses locais são centrais para a manutenção das atividades empresariais.
A qualidade dos espaços de laje corporativa costuma ser mensurada por agências de classificação, que se baseiam em critérios reconhecidos pelo mercado imobiliário.
A classificação de uma laje comercial pode variar desde a prestigiada categoria AAA, sinalizando excelência em aspectos como localização e instalações, até a classificação C, que indica instalações com menor qualidade.
Os critérios de avaliação envolvem:
Localização: Acessibilidade e prestígio da área.
Segurança: Medidas implementadas para proteção do imóvel e dos ocupantes.
Espaço Útil: Metragem e distribuição do espaço interior.
Estacionamento: Quantidade e acessibilidade de vagas disponíveis.
Com taxas de vacância tipicamente baixas, os investidores veem neles uma oportunidade de rendimento estável. Por esse motivo, compreender o que caracteriza uma laje corporativa é vital para quem deseja investir no mercado imobiliário comercial com solidez.
Destaque-se que este artigo não se trata de uma recomendação de investimento em fundos imobiliários.
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Entenda os Fundos Imobiliários de Escritórios Corporativos
Os fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas são investimentos destinados à aquisição de propriedades empresariais de alto padrão. Esses ativos, centralizados nas mãos de cotistas, representam frações do patrimônio imobiliário, sendo transacionáveis na B3, a bolsa de valores brasileira.
Características principais:
Participação: Investidores possuem cotas e tornam-se proprietários indiretos de imóveis comerciais.
Renda: Obtenção de dividendos oriundos de aluguéis, pagos periodicamente.
Distribuição obrigatória: No mínimo 95% do lucro distribuído aos cotistas.
Gestão profissional: Uma equipe especializada responsável por administrar o fundo.
Liquidez: Cotistas têm a liberdade para negociar suas cotas no mercado secundário.
A participação nesses fundos permite acesso a um mercado imobiliário comercial dinâmico, com a conveniência de gerar receita de aluguel sem a necessidade de gestão ativa de imóveis por parte do investidor individual.
Além do retorno com aluguéis, há a perspectiva de valorização das cotas, oferecendo um potencial duplo de ganhos no campo do investimento imobiliário.
Veja nosso artigo: Top 4 Melhores Livros sobre Fundos Imobiliários
Funcionamento dos Fundos Imobiliários Corporativos
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) focados em propriedades corporativas, popularmente conhecidos como "fundos de tijolo", destinam-se à aquisição e gestão de espaços comerciais.
Esses fundos oferecem aos cotistas uma oportunidade de distribuição de renda proveniente dos aluguéis pagos por corporações bem-estabelecidas, conferindo uma camada de segurança no investimento devido à menor propensão de inadimplência dessas empresas.
Investimento: Aporte em um conjunto diversificado de propriedades empresariais.
Rendimento: Distribuição de lucros provenientes de aluguéis para os cotistas.
Gestão: Profissionais especializados responsáveis por administrar os imóveis e locações.
Além de possibilitar um fluxo de renda passiva, investir em FIIs corportativos oferece uma liquidez considerável por serem negociados na bolsa de valores e regulados pela CVM, garantindo transparência e segurança através de relatórios periódicos. Alinhados ao índice IFIX, esses fundos permitem aos investidores acompanharem o desempenho do segmento no mercado.
Características Essenciais das Lajes Corporativas
Sabemos que as lajes corporativas precisam atender a certos critérios para serem atraentes às empresas que procuram espaços para operar. Devemos observar:
Localização estratégica, frequentemente perto de aglomerados empresariais e acessível para a equipe.
Infraestrutura de transportes que inclui facilidades como estacionamento.
Qualidade do ambiente de trabalho, um aspecto crítico com espaços que promovem a produtividade.
Serviços de manutenção e suporte, como limpeza e espaço para alimentação.
Estas especificações são apenas a fundação para espaços de trabalho que impulsionam o sucesso empresarial.
Benefícios de Investir em Fundos Imobiliários de Escritórios
Veja os principais benefícios de se investir em Fundos Imobiliários (Fiis) de Escritórios.
Exoneração Fiscal sobre Dividendos
Os fundos imobiliários de escritórios oferecem uma notável vantagem fiscal, já que os dividendos pagos por esses fundos são isentos de Imposto de Renda para o investidor pessoa física.
Isso potencializa o rendimento líquido em comparação com outras aplicações que são tributadas, fazendo com que o retorno sobre o investimento se torne mais atraente ao longo do tempo.
Agilidade na Substituição de Inquilinos
Os espaços de escritórios, por sua natureza flexível, têm uma grande procura por parte de uma gama diversificada de empresas. Isso reduz consideravelmente o risco de vacância prolongada.
Mesmo que uma empresa decida mudar de local, a estrutura das lajes corporativas permite uma fácil adaptação para os novos ocupantes, favorecendo a rápida ocupação por outra organização.
Ampliação da Diversificação
Investir em fundos de escritórios é também uma estratégia eficaz de diversificação de portfólio.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de lajes corporativas geralmente incluem diversos imóveis em sua composição, espalhados por múltiplas localidades e com perfil de inquilinos variados.
Dessa maneira, o risco é diluído, pois a eventual desaceleração econômica em um setor não afetará significativamente o desempenho do fundo como um todo, proporcionando uma maior segurança ao investidor que busca opções mais estáveis para aplicar seu capital no médio e longo prazo.
Veja nosso artigo: Resenha do Livro Fundos de Investimento Imobiliário: Aspectos Gerais e Princípios de Análise
Riscos ao Investir em Fundos Imobiliários Comerciais
É vital considerarmos certos fatores antes de destinar nosso capital para fundos imobiliários centrados no segmento de lajes corporativas.
Primeiramente, a localização dos imóveis é decisiva na performance do investimento. Áreas afetadas por questões de segurança ou instabilidades econômicas podem depreciar estes ativos, afetando a rentabilidade.
Para diluir esse risco, podemos optar pela diversificação, seja através da aquisição de fundos com imóveis em diversas regiões ou investindo em múltiplos fundos.
Durante eventos de crise, como a pandemia da COVID-19 em 2020, observamos alterações significativas no comportamento do mercado, com elevação do home office e das regras de distanciamento social. Este novo cenário promoveu um aumento temporário da taxa de vacância, com algumas empresas optando por reduzir ou até mesmo deixar seus espaços corporativos.
Ainda que muitos colaboradores tenham preferido continuar em regime de trabalho remoto pós-pandemia, o mercado demonstra que o modelo presencial permanecerá essencial para diversas atividades. Por isso, a inadimplência e a vacância, embora relevantes, não são percebidas por nós como riscos permanentes.
Mesmo com a estabilização da economia e progresso da vacinação, é prudente permanecermos vigilantes, pois a economia oferece descontos e perspectivas que podem mudar rapidamente. Assim, manter uma abordagem equilibrada é essencial ao investir em lajes corporativas.
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Passos para Aportar em Fundos de Investimento Imobiliário de Espaços Corporativos
Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de espaços corporativos, conhecidos também como fundos de lajes corporativas, é um processo direto. Vejamos como podemos prosseguir:
Abertura de Conta em Corretora de Valores: O primeiro passo é se registrar em uma corretora de valores mobiliários que opere na bolsa de valores. Hoje em dia, muitas dessas corretoras oferecem o serviço sem a cobrança de taxas para a operação, o que facilita o acesso para diferentes perfis de investidores.
Escolha do Fundo de Investimento Imobiliário: Em seguida, você deve selecionar qual FII de lajes corporativas se alinha com sua estratégia de investimento. É possível utilizar análises próprias ou apoio de casas de análise especializadas para tomar essa decisão.
Compra de Cotas: Com a corretora escolhida e o FII identificado, realiza-se a compra das cotas desse fundo diretamente na bolsa. Uma vez adquiridas as cotas, tem-se direito a participar dos rendimentos distribuídos, usualmente de maneira mensal, e potencialmente, nos beneficiar da valorização das cotas ao longo do tempo.
Acompanhamento e Reavaliação: É fundamental manter uma revisão periódica do desempenho do fundo para assegurar que seus investimentos continuem alinhados com seus objetivos e expectativas.
Declaração de Imposto de Renda: Por fim, não se esqueça de declarar seus investimentos em FIIs na declaração anual de Imposto de Renda, para manter sua situação fiscal regularizada com a Receita Federal.
Ressalte-se que este artigo não é uma recomendação de investimento.
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Perguntas Frequentes sobre FIIs de Lajes Corporativas
Quais são os fatores a considerar ao selecionar um fundo de investimento em lajes corporativas?
Ao considerar fundos de investimento especializados em lajes corporativas, recomenda-se analisar:
Histórico de Rendimento: Observe a regularidade e o tamanho dos dividendos pagos anteriormente.
Qualidade e Localização dos Imóveis: Imóveis situados em regiões estratégicas tendem a ter maior valorização e facilidade de locação.
Taxa de Ocupação: Um alto índice de ocupação indica uma gestão eficaz do fundo.
Perfil dos Inquilinos: Preferência por inquilinos com boa saúde financeira e contratos de longo prazo.
Gestão do Fundo: Avalie a experiência e os resultados obtidos pela equipe que administra o fundo.
Como mensurar a lucratividade de fundos de lajes corporativas em setores valorizados?
Para avaliar fundos de lajes corporativas em áreas valorizadas, como Faria Lima e Itaim Bibi, considere:
Comparativo de Preços de Aluguel: Verifique os valores praticados na região e compare com o restante do mercado.
Crescimento da Valorização Imobiliária: Áreas valorizadas tendem a apresentar uma apreciação contínua dos imóveis.
Yield: Calcule o rendimento por meio da relação entre os dividendos distribuídos e o preço da cota.
De que maneira o local impacta o rendimento dos fundos de lajes corporativas?
A localização é um fator crítico:
Acessibilidade e Visibilidade: Regiões bem conectadas e visíveis atraem e retêm inquilinos mais facilmente.
Proximidade de Serviços e Conveniências: Imóveis próximos a serviços essenciais são mais atrativos.
Demanda por Espaço Comercial: Áreas com alta demanda mantêm a ocupação e os preços de aluguel elevados.
Quais benefícios o investimento em fundos de lajes corporativas oferece sobre fundos de galpões logísticos?
Comparando com os fundos de galpões logísticos, os fundos de lajes corporativas podem:
Diversificação de Locatários: Atendem a uma variedade maior de inquilinos comerciais e corporativos.
Localização Centralizada: Geralmente situam-se em centros urbanos com maior fluxo de pessoas.
Flexibilidade de Uso: Espaços de escritório possuem uma variedade de usos potenciais em comparação a imóveis logísticos.
De que forma as conjunturas econômicas afetam os fundos imobiliários de lajes corporativas?
Os eventos econômicos podem impactar de diversas maneiras:
Variações na Taxa de Juros: Influenciam a atratividade dos fundos imobiliários em comparação a outros investimentos de renda fixa.
Ciclos Econômicos: Recessões podem reduzir a demanda por espaços corporativos, enquanto booms econômicos tendem a aumentá-la.
Inflação: Altas taxas de inflação podem impactar os custos de manutenção e obras, assim como o valor dos aluguéis.
Qual a diferença entre fundos de lajes corporativas e outros tipos de FIIs?
Os fundos que investem em lajes corporativas diferenciam-se pois:
Tipo de Imóvel: Focam em espaços destinados a escritórios de alto padrão.
Volatilidade e Risco: Podem ser mais sensíveis a variações econômicas quando comparados a fundos de renda fixa ou de setores menos voláteis, como hospitais ou escolas.
Perfil do Inquilino: Normalmente alugam para empresas corporativas, diferentemente de FIIs de shopping centers ou residenciais, por exemplo.
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